3·15國(guó)際消費(fèi)者權(quán)益日即將來(lái)臨，維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益成為近期各行各業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。而在買房過(guò)程中，特別是目前普遍存在期房銷售，買房前看不到房子的具體樣貌和質(zhì)量。但最終交房時(shí)，卻因工程質(zhì)量、延期交付、虛假宣傳等問(wèn)題，引發(fā)的維權(quán)事件時(shí)有發(fā)生。動(dòng)輒數(shù)百萬(wàn)元甚至上千萬(wàn)元的交易，一旦遭遇“陷阱”，將會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)諸多困擾。在過(guò)去一年的樓市中，有哪些問(wèn)題成為投訴熱點(diǎn)?結(jié)合去年收到的投訴案例，一一給大家做出解讀。
虛假宣傳貨不對(duì)板
或許你在街邊廣告或者樓書上，都見(jiàn)過(guò)這樣的宣傳：千畝生態(tài)公園、珍稀瀕危樹種、豪華入戶大堂等吸引眼球的廣告語(yǔ)關(guān)鍵詞，而實(shí)際上，或許千畝公園遠(yuǎn)在百里之外，瀕危樹種不過(guò)是路邊的小樹苗，入戶大堂只不過(guò)是2米寬的通道……對(duì)購(gòu)買期房的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，違規(guī)交付、貨不對(duì)板是最大的擔(dān)憂，同時(shí)也是去年青島早報(bào)收到的有關(guān)房產(chǎn)投訴中占比最高的。例如李滄某樓盤，我們就曾接到業(yè)主投訴，包括園林景觀擅自取消噴水池，用紅磚替代最初宣傳中的石材鋪地等等。而城陽(yáng)某樓盤則因“未告知業(yè)主便對(duì)沙盤進(jìn)行修改”“臥室開(kāi)窗尺寸與樣板間不一致”等問(wèn)題遭到投訴。同樣是在城陽(yáng)區(qū)，一小區(qū)則被投訴“小區(qū)外立面不平整，樓盤未交付已出現(xiàn)鼓包、瓷磚脫落”等情況。此外，近兩年來(lái)，精裝修減配、園林減配等“貨不對(duì)板”問(wèn)題頻頻在網(wǎng)絡(luò)上被曝光，甚至還有項(xiàng)目違規(guī)拆除樣板間。與上述情況相比，更讓購(gòu)房者難以接受的是公交站牌憑空消失，說(shuō)好的學(xué)區(qū)未兌現(xiàn)等虛假宣傳。
◆避坑指南
如何應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的虛假宣傳?專家告訴記者，目前最可能存在的虛假宣傳通常體現(xiàn)在“配套、學(xué)區(qū)、房屋配置”三個(gè)方面。那該如何應(yīng)對(duì)才能不踩坑?首先是有關(guān)配套設(shè)施，按照國(guó)家的法律規(guī)定，如果小區(qū)有某些配套，那這些配套必然會(huì)出現(xiàn)在相關(guān)的規(guī)劃手續(xù)中。所以，對(duì)于開(kāi)發(fā)商關(guān)于配套方面的宣傳，買房前可以通過(guò)小區(qū)建設(shè)工程規(guī)劃許可證附件附圖去核實(shí)，看看小區(qū)究竟是否有這方面的規(guī)劃。其次是有關(guān)學(xué)區(qū)房，很多人買房是奔著給孩子上學(xué)用的，甚至不惜花費(fèi)遠(yuǎn)超房屋本身價(jià)值的成本。如果開(kāi)發(fā)商聲稱是某某重點(diǎn)學(xué)校的學(xué)區(qū)房，可以要求開(kāi)發(fā)商提供相關(guān)的政府文件，或者到有關(guān)教育部門進(jìn)行核實(shí)，并將學(xué)區(qū)的具體情況寫入合同中。
最后，關(guān)于房屋配置問(wèn)題，千萬(wàn)不要只看開(kāi)發(fā)商的效果圖、樣板房和沙盤，可以要求開(kāi)發(fā)商提供房屋的施工圖紙，找專業(yè)人士進(jìn)行核實(shí)。所有的房屋都應(yīng)當(dāng)是按圖施工的，施工圖紙所顯示出來(lái)的才是房子真正的原貌。
質(zhì)量堪憂維修拖延
作為一家人居住的場(chǎng)所，住房的工程質(zhì)量直接影響全家人的居住體驗(yàn)，甚至關(guān)乎安全。而在樓盤維權(quán)中，工程質(zhì)量問(wèn)題也是投訴的“重災(zāi)區(qū)”。中消協(xié)去年發(fā)布的《商品房投訴情況專題報(bào)告》中也曾指出，在房屋質(zhì)量方面，消費(fèi)者投訴主要涉及房屋質(zhì)量差、精裝修房暗藏玄機(jī)、隱蔽工程偷工減料、水電管線布設(shè)不規(guī)范、房屋有質(zhì)量問(wèn)題不及時(shí)維修或維修質(zhì)量差等問(wèn)題。而在過(guò)去一年青島早報(bào)接到的投訴中，工程質(zhì)量同樣也是出現(xiàn)頻率較高的問(wèn)題之一。特別是在早報(bào)驗(yàn)房團(tuán)實(shí)際查驗(yàn)中，類似瓷磚空鼓、地面開(kāi)裂等現(xiàn)象幾乎普遍存在。如去年11月，記者曾接到投訴，多個(gè)業(yè)主反映平度某樓盤入住不到一年，墻面出現(xiàn)裂縫，甚至天花板出現(xiàn)掉落的問(wèn)題。而在高新區(qū)一小區(qū)早報(bào)驗(yàn)房團(tuán)在查驗(yàn)時(shí)發(fā)現(xiàn)，衛(wèi)生間瓷磚有一半存在空鼓現(xiàn)象。
◆避坑指南
房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題該如何應(yīng)對(duì)?律師建議購(gòu)房者可以采取多種形式維權(quán)：一是采取和解協(xié)商的辦法，準(zhǔn)備好充足的證據(jù)和必要的證明材料，與開(kāi)發(fā)商直接交涉，闡明事實(shí)經(jīng)過(guò)，提出自己的合理要求。如果房屋在保修期內(nèi)，房主可要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行維修。如果與開(kāi)發(fā)商協(xié)商不成功，業(yè)主自己找第三方維修，維修產(chǎn)生的費(fèi)用最終都由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，但房主要注意保留房屋質(zhì)量問(wèn)題的證據(jù)，進(jìn)行必要的催告，保留維修的正規(guī)發(fā)票，以便事后向開(kāi)發(fā)商追索相關(guān)費(fèi)用。另外一種形式就是向法院起訴，如果房屋質(zhì)量存在嚴(yán)重問(wèn)題，購(gòu)房者可以要求解除合同并要求開(kāi)發(fā)商返還已付購(gòu)房款及利息，并賠償經(jīng)濟(jì)損失。
延期交付樓盤爛尾
“保交樓”是當(dāng)前行業(yè)屢屢提到的焦點(diǎn)問(wèn)題，除住房質(zhì)量外，能否如期交付也是期房業(yè)主心中的一塊大石頭。記者曾接到投訴，城陽(yáng)一樓盤交付時(shí)間屢次延遲，且項(xiàng)目進(jìn)展緩慢，有業(yè)主因擔(dān)心新房交付時(shí)間影響子女入學(xué)，無(wú)奈選擇在其他區(qū)域重新購(gòu)置現(xiàn)房。近兩年內(nèi)，多家知名開(kāi)發(fā)商因項(xiàng)目停工、延期交付等問(wèn)題遭到投訴維權(quán)，而房企因流動(dòng)性問(wèn)題導(dǎo)致資金緊張，從而造成項(xiàng)目延期交付，甚至發(fā)生爛尾現(xiàn)象，這些問(wèn)題需高度重視。
◆避坑指南
如何盡量避免買到爛尾樓?首先，購(gòu)房時(shí)必須對(duì)開(kāi)發(fā)商及開(kāi)發(fā)商的關(guān)聯(lián)公司，尤其是股東公司進(jìn)行基本的審查�？纯撮_(kāi)發(fā)商及關(guān)聯(lián)公司以往是否存在對(duì)外欠債、爛尾樓、拖欠工程款、商品房逾期交房、商品房質(zhì)量問(wèn)題等情況。比如可以在企查查等平臺(tái)上查看開(kāi)發(fā)商及關(guān)聯(lián)公司的概況，尤其關(guān)注法律風(fēng)險(xiǎn)及行政處罰欄。
其次，必須查看五證，即《國(guó)有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《商品房預(yù)售許可證》。五證是最基本的保證，如果五證都不具備，一定不要選擇購(gòu)買。再次，支付房款時(shí)必須支付到開(kāi)發(fā)商的政府監(jiān)管賬戶。
對(duì)于已經(jīng)發(fā)生的爛尾樓事件，如何保障購(gòu)房者的合法權(quán)益?2022年1月底，浙江嘉興市中級(jí)人民法院宣判了一起案例：許先生2014年貸款購(gòu)買一套住房，因所購(gòu)買樓盤爛尾、開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)而解除商品房買賣合同。此后許先生因無(wú)法取得房屋所有權(quán)停止支付月供，遭到銀行起訴。嘉興中院二審判決認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)剩余貸款的還款責(zé)任。所以，一旦爛尾發(fā)生，在與開(kāi)發(fā)商溝通無(wú)效的狀態(tài)下，可以考慮走法律途徑來(lái)解決問(wèn)題。
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這些問(wèn)題成為
投訴“重災(zāi)區(qū)”
前不久，中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)發(fā)布《2023年全國(guó)消協(xié)組織受理投訴情況分析》，同時(shí)知名數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)艾普思咨詢發(fā)布《2023中國(guó)房地產(chǎn)投訴洞察年度報(bào)告》，其中涉及多項(xiàng)有關(guān)地產(chǎn)行業(yè)投訴數(shù)據(jù)。
根據(jù)《2023年全國(guó)消協(xié)組織受理投訴情況分析》，2023年房屋及建材類商品投訴數(shù)量，位列所有商品類投訴量的第七位，投訴量為31351件，占投訴總量的2.36%，投訴比重較2022年下降0.72%。無(wú)論是投訴總量還是所占比重，都呈下降趨勢(shì)。《2023中國(guó)房地產(chǎn)投訴洞察年度報(bào)告》中顯示，2023年房地產(chǎn)投訴可分為質(zhì)量、服務(wù)、合同三類。
其中質(zhì)量相關(guān)投訴較2022年增長(zhǎng)5.49%，合同相關(guān)投訴較2022年增長(zhǎng)3.49%;服務(wù)相關(guān)投訴較2022年下降3.23%。2023年度房屋及裝修質(zhì)量投訴中主要問(wèn)題為滲漏、開(kāi)裂，而塌陷、隔音相關(guān)投訴占比也在提升。服務(wù)類投訴中，物業(yè)及配套服務(wù)投訴量較去年增長(zhǎng)8%，其中亂用維修基金、亂收電費(fèi)、物業(yè)不作為等問(wèn)題投訴較多;辦證服務(wù)投訴量較2022年大幅增長(zhǎng)26%，主要投訴問(wèn)題為無(wú)法辦理房產(chǎn)證、延期交房等等。合同類投訴中合同欺詐較2022年增長(zhǎng)9%，主要涉及面積縮水、虛假宣傳等問(wèn)題，爛尾投訴較2022年下降8%。此外，強(qiáng)買強(qiáng)賣、降價(jià)相關(guān)投訴較2022年均下降。
觀海新聞/青島早報(bào)記者劉鵬 |
